今年，除了继续活跃的国有房企之外，股份制房企的表现也可圈可点。特别是金地集团，在3、4月份一连拿了6个项目、54万方建筑面积，土地总成本达到了87.8亿元。

要知道去年全年也只不过新增了248万方土地储备，一开年就技惊四座。

(资料图片仅供参考)

不过市场的不确定性，也使得房企普遍谨慎。在前不久的业绩会上，金地集团董事长凌克既不谈2023年的销售目标，也未提及今年的拿地目标，只表示“市场环境依然严峻，聚焦高流动性项目”。

看一家房企的未来，作者认为有三个重要维度：融资、销售、土储。

这个时候的金地集团，大手笔拿地似乎是在“赌未来”，而作者从近期发布的财报中看到了很大的隐忧。

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现金流问题突出，一年减员近5400人

业绩方面，金地集团也是“随大流”，处于增收不增里的态势。2022年营收超1200亿元，同比增加21.33%，但净利润大幅下滑29%至91.66亿元，归母净利润大跌35%至61亿元，这还是在公允价值增加13.14亿元的基础上取得的利润成绩，后者只不过是纸面财富，并不增加现金流。

到了今年一季度，营收增幅呈现微增态势，同比增7.5%，但净利润跌幅扩大至66.5%。

毛利率和净利率方面，2019年至今可以说是出现了断崖式下滑，一季度的净利率已经跌到1.53%，而去年的净利率也只有7.64%。

业绩的下滑已是行业常态，值得称赞的是在这么低迷的业绩情况下，金地集团依然选择现金分红，虽然与往年30%多的分红比例相比，今年10%几的分红比例略显“寒酸”，但已实属不易！

不过对于行业和企业而言，当下是否应该分红呢？金地集团的业绩下滑是暂时的还是将会成为趋势？

作者以为，金地集团的业绩下滑至少在未来几年将成为趋势，目前最大的“灰犀牛”在于企业的现金流。

年报显示，截至去年底金地集团的在手现金约545亿元，较上年同期减少了103亿元；短期债务就有426亿元，不受限现金短债比仅为1.13；而上年同期不受限现金短债比1.4倍；

这还没算今年年内到期的336亿元应付建筑工程款和土地价款呢！

现金流的紧张不仅体现在现金和到期债务对比上，还体现在现金流量表中。

年报显示，2022年金地集团通过销售商品、提供劳务收到的现金为773亿元，同比减少了24%，去年也是通过减少支付与经营活动有关的现金确保了年度经营性现金流增加；

但到了今年一季度，随着现金流流入减少和现金流支出增加，金地集团的经营性现金流暴跌2401.5%，为-45.71亿元。

既然开源艰难，那就节流。年报显示，截至去年底金地集团在职员工为 43011 人，较2021年底的47628人，一年之内少了近5400人。

2

一年多未有公开融资，债务集中到期潮来临

上文提到金地集团的现金流问题凸显，除了现金短债比、在手现金、流入性现金等数据出现恶化之外，最令市场担忧的还是其融资情况。

年报显示，去年取得借款收到的现金仅为413亿元，同比下滑了28.44%，而整体的筹资活动现金流入下降了34.8%，筹资性现金流净额则大幅下滑363%至-277.44亿元。

颇有一种造血不行、输血更难的困难局面。

更担忧的是，截至目前金地集团已经一年多没有在公开市场融资了。

众所周知，去年5月份以来，不管是示范房企、优质房企融资，还是中债增担保融资，以及年底的房企融资“三支箭”，金地集团好像一勺肉汤都没喝到。

以至于外界频频疑问：“金地集团缘何没有发出一笔担保债？”

年报显示，金地集团去年在公开市场仅发行了两笔融资，2022年1月的一笔购房尾款ABS，金额约7.89亿元；另一笔是2月23日的17亿元中期票据；此后至今，公开市场再无融资。

金地集团在现金流如此紧张的状态之下，是本身无意公开融资呢，还是有难言之隐？这令市场难以捉摸。

不过对金地集团而言，没有公开融资的“借新”，却马上要迎来“还旧”的集中高峰。

年报显示，今年5月底，18金地04有19.8亿元到期；6月份，有18金地06的10亿元、20金地MTN002的20亿元中票到期；7月份，有18金地07的9.96亿元到期；8月份有20金地MTN003的20亿中票到期；

在接下来3个月时间内，金地集团累计有近80亿元的公开债集中到期，压力不可谓不大！

现金流这么紧张，且一年多都没开展公开融资，债务又集中到期，这时候还在大手笔拿地消耗资金，金地集团颇有种“迎风尿三丈”的勇气啊！

3

高价拿地降价销售，未来的利润空间在哪里？

对于金地集团今年3、4月份的大手笔拿地，作者之所以将其视为“赌未来”的冒险，除了现金流风险、公开融资匮乏等因素之外，还在于金地眼下面临的两难困境。

首先一难，就是金地集团的存货、合同负债这两项数据同比都在大幅下滑。年报显示截至2022年底，金地集团的存货下降了20%至1510亿元，至一季度仍同比下滑20%；

合同负债同样如此，去年底合同负债仅有768亿元，同比大幅下滑31.8%；一季度又同比下滑22.8%；

这两项数据前者是决定企业的销售规模能否持续保持，后者是决定未来的营收规模能否保持。

这两项数据的同比大幅下滑都将影响金地集团未来的业绩表现。

出现上述双降的原因，很大程度还是去年拿地拿少了。年报显示去年全年新增总土地储备约248万平方米，同比下滑了71%，而且权益拿地金额并不高，有机构表示仅有90亿元。

破解未来业绩下滑的唯一解决办法就是赶紧拿地补仓、赶紧销售。

但这又带来第二个困难。那就是去年以来拿的地，地价拿高了，销售均价却下降了，未来的利润空间更加被压缩了！

数据显示，去年全年的拿地均价达到了14839元/平米，同期的销售均价21750元/平米；

而今年前4月拿下的6宗地块均价是16265元/平米，同比上涨了10%，但同期销售均价只有18521元/平米，反而比去年均价下滑了3200元每平。

一边是拿地成本上涨，另一边是销售均价下滑，未来的利润空间可想而知。

不拿地，销售会降、营收会掉，现金流萎缩还会影响还债；坚持拿地，却发现卖不起价、没什么利润空间，左右互搏，金地是在好难。

所以捋清了金地的销售、拿地、融资和现金流之后，金地集团未来还值得期待吗？

内容来源：财经九号

作者 | 跳跳